Mudanças no IPTU em Campo Grande acirram desigualdade fiscal

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A proposta da prefeita Adriane Lopes (PP) para alterar o Código Tributário de Campo Grande e reformular a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) enfrenta forte oposição do setor imobiliário e levanta sérias dúvidas sobre sua constitucionalidade. Encaminhado à Câmara Municipal em regime de urgência, o projeto institui novas alíquotas e estende a incidência do tributo até mesmo sobre imóveis ainda em construção — o que especialistas apontam como ilegal e promotor de “enriquecimento sem causa” por parte do poder público.

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Na visão de representantes do setor, a proposta — que será debatida em audiência pública no próximo dia 29 de agosto — ignora princípios básicos da justiça fiscal e poderá gerar uma verdadeira “enxurrada” de ações judiciais contra o município. A tramitação acelerada, embora não tenha sido aceita de imediato pelo presidente da Câmara, vereador Epaminondas Neto (Papy), acendeu o alerta em entidades como o Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS).

Aumento da alíquota e penalização de condomínios

Uma das medidas mais polêmicas é o aumento progressivo da alíquota para condomínios e loteamentos da categoria L3, que passariam a pagar 1% nos três primeiros anos após a individualização da matrícula. A partir do quarto ano, caso o terreno continue sem edificação, a alíquota salta para 3,5%. Esse prazo inicial de 1% pode ser estendido por três anos caso a construção atinja 60% de conclusão.

Para Geraldo Paiva, presidente do Secovi-MS, essa regra penaliza um grupo específico de contribuintes e fere o princípio da equidade tributária. “Moradores ou donos de terrenos em condomínios fechados pagam a taxa condominial para terem acesso a serviços que deveriam ser bancados pela prefeitura e mesmo assim agora correm o risco de serem penalizados com alíquota maior ainda de IPTU. Essa regra só vale para esse tipo de contribuinte”, afirma Paiva.

Além disso, moradores desses loteamentos alegam não receber serviços públicos básicos como varrição de ruas, coleta de lixo e manutenção viária, o que intensifica o desequilíbrio entre o tributo pago e os serviços prestados pelo poder público.

Tributação desconsidera modelos de negócio

Outro ponto criticado pelo setor imobiliário é o artigo 148-B da proposta, que estabelece critérios para que um imóvel seja considerado edificado e, portanto, elegível à alíquota reduzida. A exigência de um coeficiente mínimo de aproveitamento de 0,10 e a possibilidade de o fisco desclassificar edificações consideradas “estratégicas” por empresários — como estacionamentos, cemitérios ou clubes — sem um critério claro, é vista como fator de insegurança jurídica.

“O projeto não leva em conta os diferentes modelos de negócios existentes na cidade. É possível dispensar esse tratamento aos estacionamentos de veículos, cemitérios, clubes de lazer, locadoras de veículos e outras tantas atividades comerciais sem que se incorra em injustiça tributária?”, questiona Paiva.

Cobrança de IPTU na planta fere norma federal

Um dos trechos mais controversos do projeto da prefeitura é a previsão de cobrança do IPTU sobre imóveis ainda em fase de construção, mesmo antes da emissão do habite-se. A nova metodologia de lançamento do tributo considera como fato gerador a matrícula individualizada do imóvel — e não mais a conclusão da obra ou a existência de condições de habitabilidade.

Hoje, a cobrança do IPTU se limita ao valor do terreno enquanto a edificação não é finalizada. A mudança proposta antecipa a obrigação fiscal para incorporadores e proprietários, elevando os custos dos empreendimentos e, segundo especialistas, violando a legalidade tributária.

Para a advogada Hanna Pereira Issa, especialista em Direito Imobiliário, não há base legal para esse tipo de cobrança. “Trata-se de enriquecimento sem causa, pelo município, amparado em lei municipal que em condições semelhantes foi derrubada pelo Judiciário em outras cidades”, alerta. Ela cita decisões judiciais de Bela Vista de Goiás, onde tentativas semelhantes foram consideradas inconstitucionais.

Além disso, a proposta fere frontalmente a Lei Federal nº 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano. Alterada pela Lei nº 14.620/2023, essa norma passou a exigir, para efeitos de individualização dos lotes no cadastro municipal, a emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO). Sem esse documento, não se caracteriza o fato gerador do imposto, segundo o §3º do artigo 22 da lei federal.

Falta de diálogo e risco jurídico

A ausência de debate prévio com o setor produtivo é outro ponto sensível do processo. “Um projeto dessa importância não pode e nem deve ser votado de afogadilho”, afirma Geraldo Paiva. Na prática, a proposta cria novos critérios de cobrança e obrigações que não passaram por consulta pública ou discussão técnica com os principais afetados.

O risco de judicialização em massa é considerado praticamente inevitável, caso o texto seja aprovado sem modificações. A insegurança jurídica gerada pode não apenas travar investimentos no setor da construção civil, como também sobrecarregar o Judiciário e gerar custos adicionais ao próprio município com ações e recursos.

Um problema maior: a desigualdade tributária

O caso expõe um problema mais profundo: o desequilíbrio na forma como os tributos são aplicados nas cidades brasileiras. Ao invés de promover justiça fiscal — princípio que orienta que quem tem mais pague proporcionalmente mais — o projeto de Adriane Lopes parece reforçar a desigualdade, onerando justamente setores organizados, que já arcam com custos privados para suprir a ausência de serviços públicos básicos.

A Constituição Federal, em seu artigo 150, proíbe o uso de tributos com efeito de confisco, bem como a instituição de impostos sem a devida correspondência com a capacidade contributiva do cidadão. Projetos como este, ao ignorarem esses princípios, correm o risco não apenas de serem anulados judicialmente, mas de agravar a descrença da população na administração pública.

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