Estudo revela distorções na cobrança de IPTU e ITBI em Campo Grande

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Um estudo técnico do Núcleo de Pesquisa em Justiça Tributária (NUPERJ) apontou diversas falhas na cobrança de tributos imobiliários em Campo Grande (MS), com destaque para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O levantamento foi apresentado na sexta-feira (29) durante audiência pública na Câmara Municipal e expôs distorções que comprometem, segundo os autores, a justiça fiscal e a confiança dos contribuintes.

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Entre os principais achados do estudo estão diferenças de até 16 vezes nos valores do IPTU entre bairros vizinhos com características semelhantes, cobranças realizadas antes da formalização do fato gerador e base de cálculo do ITBI muito acima dos valores reais de mercado.

A pesquisa revelou que a Planta Genérica de Valores (PGV) — base para o cálculo do IPTU — apresenta inconsistências graves. Um dos problemas identificados é a ausência de fatores de transição entre os anos, o que causa saltos bruscos nos valores cobrados.

As discrepâncias também se manifestam geograficamente. Na região do Lagoa, por exemplo, o valor do metro quadrado chega a R$ 364,42, enquanto na Vila Fernanda (2006), bairro vizinho, o valor é de R$ 25,88 — uma diferença de quase 14 vezes. Situações semelhantes foram identificadas em bairros como Moreninha, Nasser e Núcleo Industrial, onde a diferença chega a 16 vezes, segundo o estudo.

Cobrança antes da hora

Outro ponto crítico do relatório é a cobrança antecipada do IPTU, em casos em que os imóveis ainda não estão concluídos ou sequer possuem o Habite-se — documento que atesta a regularidade da obra. “A cobrança antes da formalização do fato gerador gera insegurança jurídica e pode ser indevida”, alerta o parecer.

IPTU sobre áreas rurais

O estudo também denuncia a cobrança indevida de IPTU em áreas rurais localizadas dentro do perímetro urbano, que deveriam ser tributadas com o Imposto Territorial Rural (ITR). Em muitos casos, segundo o NUPERJ, documentos como notas fiscais de colheita ou contratos de arrendamento agrícola foram ignorados pela fiscalização. Além disso, vistorias realizadas fora do período de cultivo são usadas para justificar a cobrança urbana.

Em alguns casos, débitos suspensos em um ano reaparecem integralmente no seguinte, gerando risco de bitributação.

ITBI acima do valor de mercado

No caso do ITBI, o levantamento mostra que o valor venal utilizado pela prefeitura é, em diversos casos, muito superior ao preço real de compra e venda dos imóveis. No bairro Jardim Bálsamo, por exemplo, o valor venal usado na base de cálculo é cinco vezes maior do que o valor contratual atualizado.

Revisão considerada urgente

O NUPERJ recomenda a revisão imediata dos critérios de avaliação e tributação, com maior transparência, proporcionalidade e aderência à realidade do mercado imobiliário local. “As falhas comprometem não só a arrecadação justa, mas também a credibilidade do sistema tributário municipal”, conclui o estudo.

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